アパートの建て替えを検討するポイントとは？実施時のメリットなども解説！

アパートやマンションの賃貸経営を続けていると、どこかのタイミングで建物や設備の劣化が目立ちはじめます。
そこで検討することになるのが建て替えですが、多額の資金を費やしてまで建て替えをする価値はあるのでしょうか。
今回はアパートの建て替えを検討するポイントを解説し、アパート建て替えのメリットとデメリットをお伝えします。

アパートの建て替えを検討するポイント

アパートの築年数が30年～40年を経過したら建て替えを検討しましょう。
アパートの耐用年数の目安は木造で50年～60年、鉄筋コンクリート造は約100年ですが、とくに木造アパートの場合はリノベーションが難しく、安全性に問題が生じる恐れがあるためです。
空室率が5割以上の場合も、建て替えにともなう立ち退き料の支払いを抑えやすくなるため、建て替えを検討するのに適したタイミングと言えます。
また、ニーズ変化を把握することもポイントであり、建物のデザインや設備が時代遅れになった場合や、周囲に新しいアパートができた場合も、建て替えを検討しましょう。

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アパート建て替えのメリット

アパートを建て替えると、建物や設備が新しくなり、より現代的な間取りへと再構築できるため、収益向上を見込めることがメリットです。
築年数が古いアパートの場合、修繕費やリフォーム費用、入居者募集費用がかさみますが、建て替えるとこれらが不要になり、支出の削減にもつながるでしょう。
また、アパートやマンションといった賃貸物件は、相続税評価額が現金よりも安くなるため、相続税対策につながることもメリットと言えます。

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アパート建て替えのデメリット

アパートを建て替える場合のデメリットは、現入居者と立ち退き交渉をする必要に迫られることです。
日本の法律では、オーナーの権利で一方的に入居者を退去させられないため、入居者の同意を得るために立ち退き料を支払わなければなりません。
また、建て替えには高額な費用がかかるため、全額を預貯金から支払うのは難しいでしょう。
建て替えのために資金調達が必要になり、借金が増えた結果、アパート経営が困難に陥る恐れがあることにも注意が必要です。

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まとめ

アパートの建て替えを検討するポイントは、築年数、空室率、ニーズ変化の3点です。
アパートを建て替えることにより、収益向上や支出の削減、相続税対策につながることがメリットと言えます。
しかし立ち退き料がかかることなどデメリットもあるため、建て替えるべきかどうかを慎重に判断しましょう。
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