賃貸契約の違約金について
「違約金」のことを知っていますか？一般的に契約してから契約違反になれば違約金が発生します。これは賃貸契約においても同じことがいえます。賃貸物件の契約してから急に予定が変更になってキャンセルしたとき以外に契約期間中に発生することもあります。では違約金の相場はどれくらいでしょうか？一般的に多いのは、家賃の1ヶ月分～3ヶ月分ほどです。さらに敷金が返金されないケースもありますので、トータルで考えると2～3ヶ月分、多いもので5～6か月分請求される計算になります。引越し費用や新しい家の契約金など、出費が多いタイミングになる方も多いと思いますので、そこに違約金がプラスされるというのはかなり厳しくなってきますね。しかし、家庭の事情や転勤など、やむを得ず引っ越しをしなけばならなくなったとき、引っ越し費用等で出費が多い上に、違約金の発生となるとなかなか厳しいものです。大家さん側にしてみても、契約の途中で借主さんが退去してしまうことは、予定していた収入が突然なくなるということです。もちろん退去予告に関する事項も決められていますが、大抵の場合は退去予告は1カ月前までということになり、その間に新しい借主さんが見つからなければ大家さんにとってはマイナスとなってしまいます。ただし、あくまでも大家さんと借主さんの間で交渉して減額してもらったり、免除してもらったりというケースもないわけではありません。ケースにより交渉の余地はあるので、これから借りる物件はどうなっているか、確認しましょう。そもそもどんな時に違約金を請求されるのかまとめてみました。
・契約後、短期解約したとき
・契約成立後、入居前にキャンセルしたとき
・無断でペットを飼育していたとき
・違法民泊として利用していたとき
などいくつかケースがございます。違法民泊や無断でペットを飼育していたケースは契約違反に当たるので請求されても仕方ありませんね。。。短期解約やキャンセルは急遽予定が変更になってやむを得ず、そうせざるを得ない方もいらっしゃると思います。そういった場合は上記にも記載したとおり、交渉も余地があるかも知れないので、一度相談してみましょう。
短期解約の違約金
短期解約の違約金とは、そもそも何なのか？
家を借りるときに短期解約違約金の特約が設定されることが多くなりました。短期間で解約する場合は違約金を支払うといった内容です。
期間や金額は契約によってまちまちですが、半年以内や1年以内と設定されることが多く、金額は家賃1ヶ月分～2か月分が一般的です。
入居者にとってはデメリットとしか思えない特約ですが、大家さんにとっては深刻な問題が絡んでいるのです。
入居者も簡単に見つかる訳でもなく、不動産業者に依頼をして、成約になれば手数料を支払います。
お部屋もリフォームや清掃をし、多額な費用を支払い入居者を迎え入れます。
それなのにすぐ退去してしまったらどうでしょう？
大家さんは赤字になってしまいますよね？
そこで大家さんの保険として短期解約違約金が設定されているのです。
礼金を高めで設定していれば、短期で退去されてもそこまで痛手にはならないと思いますが、なかなか入居者が決まらないリスクがあります。
かといって礼金を安く設定すれば、入居者は決まりやすいが短期解約のリスクがあります。
賃貸契約のキャンセル違約金
折角見つけたいい物件。でもどうしてもキャンセルせざるを得なくなった時ってありますよね？
契約時に一番多いのがこの「キャンセル時の返金の可否」です。契約時にどれだけの取り交わしがあったか、不動産会社毎に等、対応・見解は様々です。
基本的に本来、契約というのは口頭での意思表示により成立します。それを言った言わないの話にしない為に、契約書なるものが存在します。更に契約締結前に「重要事項説明」を交わします。ここがミソで、この説明時に「借主都合のキャンセルは手付金（申込金）の放棄にて解約できる」等の文言が書いてあった場合、その書面に記名・捺印をしていれば、以後の返金は難しいでしょう。
もっとも、この手付金は決して不動産会社のお小遣いになる訳ではありません。入居するに当たり、多くの人が動いています。提案して案内をした仲介担当に始まり、契約書を多数つくる管理会社さん、審査を行った保証会社の方、部屋のリフォーム屋さん、清掃業者さん、鍵屋さん、そして大家さん。一つの部屋に入居する準備に、最低でもこれだけの人の労力とお金が関わっています。
とは言えお客様側にも致し方ない事情もあるかと思いますが、仲介業者も納得せず「きつい事を言われた」「全額返金してくれない」と言ったお声も頂きます。上記のような事情が絡んでいるため、やはり家主や管理会社からの信用を失いかねないリスクがあるのです。（誰にも影響がないのに対応しない悪徳業者もいますが）
なので、キャンセルする可能性があるような安易な申込はしない、手付金等が必要かしっかり事前に確認をする事が必要です。それでも止むを得ずキャンセルするときは、少しでも早く仲介担当へ申し出る等の対策と上記の知識が必要です。
賃貸違約金の相場について
賃貸申込をして引渡しまでにキャンセルをした場合の違約金の相場
賃貸契約において引渡しを受ける前に借主よりキャンセルを申し出た場合、違約金が発生する場合があります。違約金が発生する場合には申し込みの時や契約時に違約金の内容が告げられ、申込者が承認をしておくことが重要です。（賃料の1カ月分相当額が一般的な違約金です。）売買契約で発生する手付金とは内容が異なります。
契約期間中において短期解約をする場合に発生する違約金の相場
短期解約違約金が発生する契約は近年多くなってきております。賃貸契約期間（1年・2年）に関係なく一般的に多いのは1年以内の解約は賃料の1カ月分必要とするケースです。
また敷金礼金0円の契約やキャンペーン物件（フリーレントや賃料ダウン等）でお得に契約できた部屋などは相場より高くなるケースが多いですので契約前に事前に特約事項を確認しましょう。
契約書に定められた禁止事項に違反した場合の違約金の相場
禁止事項に違反した場合の違約金についてはこちらは損害賠償も追加で発生するケースがあります。「転貸借の禁止」「住居以外の利用用途の禁止」（いわゆるヤミ民泊）に違反した場合の違約金相場については貸主によって様々です。賃料の2ヵ月分の所もあれば6カ月分といったケースもあります。
禁止事項の違反については非常に厳しく違約金を支払えば契約を継続できるわけではなく即刻契約解除となるケースが多くあります。悪意のない居住者でも禁止事項に違反してしまうケースとしてはペット飼育申請をしたつもりだった・・飼育頭数に制限があるとは知らなかった。仲介業者には伝えた・・・とはならないように契約書上飼育可能になっているか確認しておきましょう。
宮島 孝治
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