2017.07.03お金に関する話 , 住宅に関する税金の話 , 住宅ローンの話 , 賃貸マンション

鉄筋と木造、マンション購入時のメリットとデメリット

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マンション購入と減価償却についてお話します

02 エントランス

・鉄筋コンクリート造(RC造)とは
・木造とは
・減価償却した時の計算例(中古)

 

・鉄筋コンクリート造とは

※過去コラム参照
コンクリートを鉄筋で補強した建築構造のことです。 鉄筋の靱性と引張強度、コンクリートの強い圧縮力、二つの利点を生かした構造になっています。Reinforced-Concreteの頭文字を取ってRC造と略されます。)
メリット
・耐久性に優れている
・耐震性に優れている
・耐火性に優れている
・遮音性に優れている
デメリット
・結露が生じやすく、カビも発生しやすい
・建築費用が高く、家賃も高くなる
・柱や梁が太くなるので、部屋内部の空間が少し狭く感じることがある

・木造とは

※過去コラム参照
木質材料で構成される建物構造のことです。
メリット
・建築費用が安い為、家賃が安くなる
・鉄筋コンクリート造と比較して同じ平米数でも居室部分が広く取れる場合がある。
・窓を閉めた状態でも木が呼吸をする為、湿気を吸収・排出する点や、木の香りによるリラックス効果がある。
デメリット
・耐久性の低さ
・鉄筋コンクリート造に比べて火災に弱い
・鉄筋コンクリート造と比較すると遮音性が劣る。

減価償却した時の計算例(中古)

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●Aさん築20年のRCマンションを2600万で購入
(土地代600万 建物代2000万※設備・什器・備品は含まないものとする)
 家賃10万で賃貸に出したとしましょう。

・年間家賃120万÷建物代2000万=0.06 → 利回り6%

償却率 100%÷47年=2.12%  →  2.12%×築20年=42.4%

・建物代2000万÷ 【27年(RC耐用年数47年-築20年)+ 経過年数(築)20年×20%】
 = 64.51 → 償却コスト64万
                     ※中古物件は経過年数×20%と計算する

●Bさん築20年の木造戸建を1000万で購入
(土地代400万 建物代600万※設備・什器・備品は含まないものとする)
 家賃6万で賃貸に出したとしましょう。

・年間家賃72万÷建物代600万=0.12 → 利回り12%

償却率 100%÷22年=4.5% → 4.5%×築20年=90%   
               90%も償却していたら金融機関評価が貰いにくくなります。

・建物代600万÷【2年(木造耐用年数22年-築20年)+ 経過年数(築)20年×20%】
 =償却コスト100万

ここでAさんとBさんを比べてみましょう。
Aさん:利回り6%  償却率42.4%  償却コスト64万/年×31年

Bさん:利回り12%  償却率90%  償却コスト100万/年×6年

オーナーさんが気になる事は何でしょうか?
利回りで考えたとき:利回りが高いBさんの方がAさんより物件を安く購入できる。
償却コストで考えたとき:Bさんと比べるとコストの低いAさんだが、償却率が42.4%なので、
            ある程度の所でまた物件を売る事も可能。
            コスト額の高いBさんの方が税金対策で考えるとメリットがある
            が期間が短い。
            そして、売ろうと思った時に金融機関の評価が伸びにくい。
コスト面で話をしましたが、家賃収入に繋げようと思えば稼働率も大切です。
それぞれにメリットとデメリットが発生するので、購入前に何を目的とするか考える事が大切ですね。

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