2017.07.02お金に関する話 , 住宅に関する税金の話 , 住宅ローンの話 , 賃貸マンション

減価償却の計算方法

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減価償却についてお話します

 

 

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・減価償却とは?
・いくら減るの?
・減価償却の計算方法

・減価償却とは?

簡単に言い換えると
資産の【価】値を
   【減】らして
  【償却】する事です。

日常生活で例えると、2017年に新型のノートパソコンを10万円で購入したとします。
5年後の2022年「壊れていないし、同じ10万で買い取って!」と言ったら売れるでしょうか?
・5年前の新型は、現在では古い
・新機能的が搭載されたパソコンが既に出ているのに中古で買う必要はない
など、理由は様々でしょうが、普通に考えると価値は減ると考えられます。

そのものの価値が減少している】のです。
家や土地の資産に置き換えても同じで、
この価値の下落を目に見える形で会計処理したものが減価償却となります。

・いくら減るの?

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では、どのぐらいの期間を掛けていくら減るのか気になりますね。
そこで、定められた方法で計算の仕方を統一しています。

まず、計算する上で必要な3つの要素について説明します。

1)取得原価
2)耐用年数
3)残存価額

1)取得原価
固定資産の購入金額(付随費用も含む)の事です。
付随費用とは、 具体的に引取運賃・購入手数料・仲介手数料などがあります。

2)耐用年数
固定資産の法律で定められている使用期限みたいなもので、簡単に言えば【寿命】のようなものです。
家で例えると
木造なら22年
鉄骨造(S造)なら34年
鉄筋コンクリート造(RC造)なら47年
と決まっています。

オーナー様の目線で言うと、物件の耐用年数の残存年数によっては、金融機関の融資が可能か不可能かの審査対象になります。

・物件の耐用年数はどのような方法で決められるの?
防水:20年
床:30年
外装:50年
窓:30年
構造体(「柱」や「梁」の骨組み):150年
上記の5要素を取り入れ、昭和26年の「固定資産の耐用年数等に関する省令」を改訂した
「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に記載されているものが現在は適用されます。


3)
残存価額
天寿を全うした固定資産を処分する際に、残っていると思われる固定資産の価値(見積処分価額)のことです。

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・減価償却の計算方法

3つの要素が確定したので、次に減価償却の計算方法を説明します。
償却方法には「定額法」「定率法」「生産高比例法」「級数法」の4つがありますが
ここでは定額法を紹介します。
 

■定額法とは:一定の【額】ずつ価値を減らす 方法です。

減価償却費=(取得原価-残存価額)÷耐用年数

定額法は決められた【金額】を毎決算ごとに減らす方法です。

例えばサラリーマンのAさんには1000万の給与収入があります。

Aさんが1000万で新築RCマンションを買った時、家賃収入(副収入)を100万/年とすると
1000万+100万=1100万の収入になります。

必要経費(管理費・積立金・建物の金利)で2万円ほど掛かるので2万×12ヶ月=24万/年

家賃収入100万-24万=76万が実際の副収入になります。

そして1000万のマンション、実は土地代と建物代に分かれます。
                      (建物は減価償却できるが土地はできない)
建物代は更に建物本体代建物設備什器+備品の3つに分かれます。

例えば土地300万 建物700万としましょう。
(建物本体代は建物代700万の75%で525万。設備150万。什器+備品25万)

RC新築マンションなので耐用年数は47年。設備は15年。什器・備品は7年と決められています。
それを踏まえて計算してみましょう。

    建物代 525万÷47年=11.1 → 11万と考える
    設備  150万÷15年=10 → 10万と考える
    備品   25万÷7年=3.57 → 3万と考える

    11万+10万+3万=24万

この金額を副収入76万から引くことができる。
76万-24万=52万円

・Aさんはオーナーなので確定申告ができます。
 収入が多いと税金をたくさん引かれるので確定申告の時に良いですね!

まとめ
減価償却の際に減らす金額を「減価償却費」と言い、
時間の経過に伴って減少する資産の価値を減少させる作業を1年に1回行う事を「減価償却」と言います。

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