不動産や投資について調べていると、よく出てくる言葉に「利回り」というのがあります。利回りが高いとか、低いとかそれがどうなのかを今回はお話しします。

利回りって何？

利回りを簡単に説明すると、投資した元金に対する１年分の収益割合です。例えると、１００万円でリンゴの木を１本購入し、そこから採れたリンゴ３０個が毎月１個１００円で１年間売れました。

すると、

リンゴ３０個×単価１００円×１２か月＝３６，０００円

３６，０００円÷１００万＝３．６％

となり、これを利回りで言うと「このリンゴの木の利回りは３．６％である」と表現します。もちろん、これは表面的なモノで、実際は水やりや肥料代、風雨対策等のコストが発生するので、そこも考慮する必要があります。不動産における利回りとはこれらの計算を算出した結果になります。

利回りは物件・地域で違う

リンゴの木をどこで購入して、どこで育てようとも一定の収穫と収益があるわけではありません。リンゴの木を安く取り扱う業者、良質のリンゴを栽培するための環境選び、どんなお店に置いてもらうかによって増益・減益の可能性があります。不動産でも同様に、仕入れ値以外にも地域のターゲット層、周辺環境、家賃相場、学区などなど様々な要因を考慮する必要があります。

利回りが低い物件は損する物件なの？

上記のリンゴの話を見ると「じゃあ利回りの低い物件はダメじゃないか」とお考えになるでしょう。収益面だけにフォーカスするとその通りかもしれません。しかし、物件の価値は利回りだけでは決められません。もし、あなたがハワイの絶景のロケーションで、市街地にも海にも近い１等地のオーナーだったら・・・収益率が低くても手放すでしょうか？あるいは、バンコクで世界的な企業のビジネスビル建設が進んでいる場所に土地を持っていたら？このように「値崩れしにくい」「見込み需要が大きい」「将来性がある」などの資産価値の高い物件は投機的な価値が低くても、一概に悪い物件とは言えませんね。

日本の利回り事情

日本の不動産はアジア諸外国に比べ高い利回りとなっています。しかしながら、将来的に大きく発展するか、という期待値はアジア諸国と比較すると低いようです。その顕著な特徴として、日本は不動産を所有すると、おおよそ価値は低下していきます。それでも利回りが高水準なのは、需要住環境や文化が諸外国から評価され、一定以上の需要がある点が挙げられます。また、古い物件だからといって価値が落ちたとしても、見込み需要に応じる形でリフォーム等を行い品質価値を高めつつ、利回りを上げているという企業努力も大きいでしょう。

海外の利回り事情

海外不動産は日本と違い「可能性」の宝庫です。特にアジア諸外国はここ数年で、都市自体が飛躍的に発展しており家賃が上がっても需要がある、それどころか物件の供給が追い付かないといった場所もある模様。その他、世界的な都市機能が集約されてる場所なので「利回りが低くても十分に採算が取れる」といった様々な特徴があります。