2016.04.21お金に関する話 , 賃貸マンション

収益不動産用語(グロス利回りとネット利回り)について

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不動産投資の効率性・収益性を示す重要な指標に利回りがありますが、この利回りの種類も複数あります。このあたりの指標の複雑さが不動産投資の難易度を押し上げているのですが、その中で最低限知っておきたいのがグロス利回りネット利回りです。

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(グロス利回りとは)

グロス利回りは別名表面利回りとも呼ばれます。グロス利回りは以下の計算式で求められます。

   グロス利回り=年間家賃収入÷不動産価格×100

たとえば、年間で家賃収入が500万、不動産価格が5000万の場合、グロス利回りは500÷5000×100=10(10%)となり、この物件の場合、グロス利回りだけ考えれば、1年で投資した額の10%が回収できることになります。5年経てば50%、10年経てば100%、になり、投資資金全額を回収できます。

 

(ネット利回りとは)

ネット利回りとは、不動産経営にかかる費用を考慮した、より現実的な利回りです。グロス利回りでは物件を購入する際にかかる金額は物件費用のみという前提になっていましたが、実際はそんなことはありません。

ネット利回りは別名、実質利回りとも呼ばれます。先ほどグロス利回りの計算に使った物件は年間家賃収入が500万円、物件価格が5000万円でした。この規模の物件を購入するとき際には必要となる不動産会社や司法書士への報酬、保険などの諸経費は合計すると大体500万程度になります。すると物件価格は5500万円となります。家賃収入は普通の計算だと500万ですが、ここから管理費、固定資産税などを引くと大体350万円ぐらいになります。

350万円÷5500万円×100=6.36(6.4%)

10%あったグロス利回りがネット利回りに直すと6.4%になります。しかもこれはあくまでその年のネット利回りなので年が経てばその分家賃は下げなくいけなくなり、年間収入は減るため、さらにネット利回りは下がります。

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ネット利回りに明確な目安はないので実際に物件を持ってみなければネット利回りは計算しづらいです。所得者でない限り、その物件の年間家賃収入や諸経費がいくらかなんかわからないです。それでも周辺の家賃相場などを考慮すればある程度近い数字をたたき返すことも可能で、なるべく実態に近い表面利回りを導き出すことが大切です。

 


 

 

 

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