マンション購入と減価償却についてお話します
・鉄筋コンクリート造（RC造）とは
・木造とは
・減価償却した時の計算例（中古）
・鉄筋コンクリート造とは
※過去コラム参照
コンクリートを鉄筋で補強した建築構造のことです。 鉄筋の靱性と引張強度、コンクリートの強い圧縮力、二つの利点を生かした構造になっています。Reinforced-Concreteの頭文字を取ってRC造と略されます。）
メリット
・耐久性に優れている
・耐震性に優れている
・耐火性に優れている
・遮音性に優れている
デメリット
・結露が生じやすく、カビも発生しやすい
・建築費用が高く、家賃も高くなる
・柱や梁が太くなるので、部屋内部の空間が少し狭く感じることがある
・木造とは
※過去コラム参照
木質材料で構成される建物構造のことです。
メリット
・建築費用が安い為、家賃が安くなる
・鉄筋コンクリート造と比較して同じ平米数でも居室部分が広く取れる場合がある。
・窓を閉めた状態でも木が呼吸をする為、湿気を吸収・排出する点や、木の香りによるリラックス効果がある。
デメリット
・耐久性の低さ
・鉄筋コンクリート造に比べて火災に弱い
・鉄筋コンクリート造と比較すると遮音性が劣る。
減価償却した時の計算例（中古）
●Aさん築20年のRCマンションを2600万で購入
（土地代600万 建物代2000万※設備・什器・備品は含まないものとする）
家賃10万で賃貸に出したとしましょう。
・年間家賃120万÷建物代2000万＝0.06 → 利回り6％
・償却率 100％÷47年＝2.12％ → 2.12％×築20年＝42.4％
・建物代2000万÷ 【27年（RC耐用年数47年-築20年）+ 経過年数（築）20年×20％】
＝ 64.51 → 償却コスト64万
※中古物件は経過年数×20％と計算する
●Bさん築20年の木造戸建を1000万で購入
（土地代400万 建物代600万※設備・什器・備品は含まないものとする）
家賃6万で賃貸に出したとしましょう。
・年間家賃72万÷建物代600万＝0.12 → 利回り12％
・償却率 100％÷22年＝4.5％ → 4.5％×築20年＝90％
90％も償却していたら金融機関評価が貰いにくくなります。
・建物代600万÷【2年（木造耐用年数22年-築20年）+ 経過年数（築）20年×20％】
＝償却コスト100万
ここでAさんとBさんを比べてみましょう。
Aさん：利回り6％ 償却率42.4％ 償却コスト64万/年×31年
Bさん：利回り12％ 償却率90％ 償却コスト100万/年×6年
オーナーさんが気になる事は何でしょうか？
利回りで考えたとき：利回りが高いBさんの方がAさんより物件を安く購入できる。
償却コストで考えたとき：Bさんと比べるとコストの低いAさんだが、償却率が42.4％なので、
ある程度の所でまた物件を売る事も可能。
コスト額の高いBさんの方が税金対策で考えるとメリットがある
が期間が短い。
そして、売ろうと思った時に金融機関の評価が伸びにくい。
コスト面で話をしましたが、家賃収入に繋げようと思えば稼働率も大切です。
それぞれにメリットとデメリットが発生するので、購入前に何を目的とするか考える事が大切ですね。
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