2017.07.06不動産売買 , 住宅ローンの話 , 賃貸マンション

不動産購入時の初期費用~不動産取得税~

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不動産を買うということ。法人であれば経験があるかも知れませんが、それでも慎重に選び、
個人にとっては一生に1度かも知れないとても大きな買い物ですね。
では、初期費用としてどのぐらいの金額が必要か簡単に説明します。

レオンコンフォート大手通り(外観パース)

・不動産の不動産評価額(販売価格)以外にどんな費用が掛かるの?
・不動産取得税の掛かる人と掛からない人
・不動産取得税の計算方法
・宅地の不動産取得税の計算方法

 

・不動産の不動産評価額(販売価格)以外にどんな費用が掛かるの?

大きく分けると3つで
不動産取得税
登記費用
仲介手数料は不動産評価額の約3% + 64800万円(税込み)が上限

ここでは①の不動産取得税についてお話します

・不動産取得税の掛かる人と掛からない人

そもそも不動産取得税とはどういうものでしょうか?
不動産を売買等で取得した場合、取得した不動産の所在する都道府県に納めなければならない税金のことです。
※交換・贈与・新築・増築・改装(家屋の価値が増加した場合)も含みます

※相続や法人の合併は不動産の取得にあたらないので課税されません

・不動産取得税の計算方法

土地・建物の税額 = (課税標準 - 控除額) × 3%  ←土地または住宅
土地・建物の税額 = (課税標準 - 控除額) × 4%  ←店舗や事務所など住宅以外

※課税標準 = 登録価格

控除額は下記の通りです。

新築日                控除額
1997年(平成9年)  4月1日以降    1,200万円
1997年(平成9年)  3月31日以前   1,000万円
1989年(平成元年) 3月31日以前    450万円
1985年(昭和60年) 6月30日以前    420万円
1981年(昭和56年) 6月30日以前    350万円
1975年(昭和50年) 12月31日以前   230万円
1972年(昭和47年) 12月31日以前   150万円
1954年(昭和29年) 7月1日      100万円

1963年(昭和38年) 12月31日

控除の条件
※床面積が50㎡以上240㎡以下
※木造なら築20年年以内 S造とRC造は築25年以内
※建築日が昭和57年1月1日以降のものであること
(それ以前でも新耐震基準に適合すれば大丈夫)

例えば1200万の物件を新築で購入したら不動産取得税はゼロ円になりますね!

宅地の不動産取得税の計算方法

・宅地の課税標準額の特例 →  固定資産税 × 1/2

・宅地の不動産取得税の計算(法人は宅地の不動産取得税が掛からない)

(課税標準 × 1/2 × 3%)- 控除額 = 宅地の不動産取得税  ←土地または住宅
(課税標準 × 1/2 × 4%)- 控除額 = 宅地の不動産取得税  ←店舗や事務所など住宅以外

控除額は①か②を比べて金額の多い方で計算する

①45000円
②(土地1㎡当たりの課税標準 × 1/2)×(課税床面積 × 2(200㎡限度))× 3%または4%

まとめ

★それでは実際にマンションを購入した時の例で計算してみましょう。
市場価格3000万円で15階建てマンション(築4年)・占有部床面積(85㎡)・敷地面積(1350㎡)を購入した場合の不動産取得税はいくらでしょうか?

・まず建物固定資産税評価額を見てみましょう。
固定資産税55000円 + 都市計画税相当税額24000円 = 79000円 ※築5年以内なので税金控除の特例で1/2に減額されてます

79000円 × 税率(100÷1.4)= 約560万円

・では次に土地固定資産税評価額を見てみましょう。
固定資産税8700円 + 都市計画税相当税額3700円 = 12400円 ※マンションなので、土地の占有部+共有部の割当て分のみの計算

12400円 × 税率(100÷1.4) = 約90万円

 

建物・土地、共に固定資産税評価額が出ましたので

・次は建物の不動産取得税を見てみましょう。

( 約560万円 - 1200万円(築年数による控除))× 3% = 0円

・次は土地の不動産取得税を見てみましょう。

まずは、控除額から計算します。①と②を比べて多い金額を選択する
①45000円
②(90万円÷1350㎡ × 1/2)×(85㎡×2)×3%=約1700円

控除額が出ましたので次は計算式に当てはめてみましょう。

約90万円 × 1/2 ×3% - 45000円 = -6750円 → 0円

 

いかがでしたか??条件が合えば不動産取得税はゼロ円になります。新築でも中古物件でも安心ですね!

 

 

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