「7、どうしても納得できない賃貸契約の違約金を支払わない方法?」
おそらく本ページにたどり着いた方で、現在進行形で賃貸契約の違約金トラブルに巻きこまれている方も多くおられると思います。過去の事例をもとに参考になりそうなケースを以下用意してみました。
①短期解約違約について
急な転勤や転職、隣人の騒音トラブルなどが比較的多い理由になります。隣人問題では個人差によりますが、どうしても我慢できない場合はお引越しするケースもあるかと思います。弊社管理物件でもあるのですが、まず事実を証拠として残しておくことをおすすめします。騒音などはスマホで音声録画されたり、証拠などは難しいかもしれませんが管理会社にできるだけ細かく説明できれば良いかと思います。そのうえで管理会社担当に問題解決を依頼することで短期解約違約金が発生する時期でも多めに見ていただけることもあります。とにかくこのようなケースでは被害者側の状況の為、これで違約金が発生するとなるとご納得できない事と思います。まずは管理会社に然るべく対応を依頼してみましょう。また、ご相談を受けた時にたまにあるのですが、賃貸解約違約金の内容が賃貸借契約書と重要事項説明書とで一致するかも確認するのも良いでしょう。契約時に仲介会社様から重要事項説明で記載されていない場合は(重要事項説明は通常は仲介会社から受けます。)仲介会社の契約責任もございます。というのも、重要事項説明でこのような違約金が発生すると知っていれば契約しなかったかもしれないという事実があった場合は重要事項説明の落ち度もあります。一度ご確認下さい。他の方法では、交渉になりますがもし月割り清算でも人気の物件の場合は月初に退去するなど、もしくは退去前でも賃貸の内覧で契約中のお部屋を見てもOKなど…担当と交渉することにより余地はあるかと思います。
②ご入居前の解約トラブル(キャンセル対応)
このケースも多いと思います。今時では賃貸契約で手付金を支払うケースも減ってきていますが決済金を支払ったあとにご入居日までにキャンセルしたところ違約金を請求されてしまうケースもあります。またこのケースで最悪なケースが通常解約とみなされて短期解約違約金まで請求されている方もいます。売買契約では通常では契約時に違約金について設定するのですが、賃貸借契約の際は違約金の額までは設定するすることはあまりないと思います。キャンセル時に違約金を請求するところはかなり悪質な会社になります。そこで、このようなケースでは請求してきているのがオーナー様なのか管理会社なのか仲介会社なのかを見極める必要があります。また賃貸契約の締結成立についてわかりにくい部分が多いため②のケースでは難しい判断に問われることがあります。なにが難しいのかは「契約」しているか、してないかの判断になります。契約前でしたらもちろん無条件にキャンセル可能です。契約締結後か締結前かという判断になります。締結前ならほとんどのケースでお金の発生はしないのですが、最近少なくなりましたが申込金が返却されないというトラブルは相談内容の中で一番多くありました。
申込金と契約手付金の違い
契約締結前のトラブルについてですが仲介会社に預けたお金は申込金という扱いになります。もし、契約前に手付金として預けているなら仲介会社に請求すればすぐ返金されるでしょう。というのも手付金は契約時に支払うお金の為、契約前に手付金を預かる時点でOUTになります。よくあるのが申込金として預かって契約後は手付金になります…という預かり証を発行しているケースもありますが基本的に契約前なら申込金も返金してもらえると思って対応すればよいかと思います。
賃貸借契約成立のタイミングとは?
・契約に合意したタイミング ・鍵渡し ・決済金振込 ・契約書署名押印
それぞれの解釈で成立するタイミングがあるのですが…裁判事例では契約書署名押印のタイミングとしているケースが多くあります。そのため決済金を振込完了していても契約書押印がまだの場合などは契約成立前となるケースもあります。入居者側の立場からでなく、これがオーナー側の立場からでも契約書押印していないので契約を断っておいて…なんていうケースもあります。裁判例では成立について明確な基準が示されていないことなど、賃貸契約の取引慣行を踏まえると賃貸住宅契約書への双方の署名・押印があった時点で原則として契約が成立すると考えられること、そのため賃借人の署名・押印の前に決済金の振り込みがあっても契約が成立しているとは認められないことが裁判事例としてあるため、金額が大きくなった場合は代理人を立てることも考えなければいけないこともあります。また返金されないケースや違約金を請求されている場合などは早めに相談してしかるべき対応をする必要があります。単に仲介会社が請求しているケースもあるため直接管理会社とやりとりするのも良いかと思います。
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宮島 孝治
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