賃貸借契約における債務不履行とは？例や解除の基準を解説！

迷惑な入居者に退居してもらいたい場合、債務不履行を理由に迷惑な入居者との契約を解除できることもありえるためです。
今回は、賃貸借契約における債務不履行について、債務不履行を理由に契約解除できる基準はなにかについて解説します。

賃貸借契約における債務不履行とは？

債務不履行とは、契約を結んだのにその契約に必要な義務を果たさないことを指す言葉です。
「履行遅滞」「履行不能」「不完全履行」の3種類があります。
履行遅滞とは、履行すべき時期になっても履行しないこと（約束の期限までの借金を返済しないなど）です。
履行不能とは、なんらかの条件で債務履行ができなくなってしまうこと（商品を壊してしまったため引き渡せないなど）を指します。
不完全履行は、債務の履行をおこなっていても不十分である状態（間違えた商品を納入してしまったなど）です。
これらの債務不履行があったとき、債権者は債務者に対し損害賠償請求ができます。

賃貸借契約で起きうる債務不履行の例とは？

賃貸借契約でよくある債務不履行の例は、入居者が賃料を滞納することです。
物件の賃借権を譲渡したり転貸したりすることは認められていないため、無断で転貸されるケースも債務不履行に該当します。
また、物件にはそれぞれ、使用目的・条件が設定されているものです。
たとえば、居住用物件を入居者が勝手に店舗・事業所として利用してはいけません。
ペット禁止の物件でペットを飼育する、同居人禁止の単身者用物件でほかの方と一緒に住むといった行為も契約違反になります。
なお、重大な使用目的違反がある場合も、債務不履行に該当します。

債務不履行を理由に賃貸借契約の解除ができる条件とは？

入居者に債務不履行が認められても、すべての事例ですぐ契約解除できるとは限りません。
賃貸借契約で契約が解除されると、生活の基盤を失う入居者に大きな不利益が生じます。
契約解除できるのは「信頼関係破壊の法理」に照らし、総合的に判断して貸主と借主の間の信頼関係が破壊されており継続的契約が難しい場合です。
たとえば賃料の滞納なら、滞納期間・滞納に至った事情・金額などが判断材料になります。
3か月程度滞納が続き、催告しても賃料の支払いがなされない場合、契約解除を認められる可能性が高いです。

まとめ

債務不履行とは、契約を果たすための義務を果たさないことです。
賃貸借契約では、賃料の滞納・無断転貸・重大な使用目的違反などが債務不履行の事例として考えられます。
債務不履行により信頼関係が破壊されたと判断されれば、契約解除できる可能性が高いです。
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